Вопрос:

Помещение в собственности в многоквартирном доме на первом этаже, жилое. Квартира. Какие согласования требуются (в Росреестре, БТИ, с управляющей компанией или собственниками соседних помещений/всего дома) для перевода данного помещения в нежилое? Приблизительный срок данного перевода.

Риск запрета на перевод из жилого в нежилое. Требования СанПин, Снип, необходимые для перевода, ограничения на виды деятельности, которые возможно будет осуществлять в данном помещении. Возможность разделения на несколько нежилых помещений.

Та же процедура и вопросы в отношении узаконивания отдельного входа, крыльца, например, к балкону/лоджии?

Ограничения, которые устанавливаются на виды деятельности в случае близости социально значимых объектов (больницы, школы, детские сады).

Нормативная база и типовые формы документов для проведения настоящей процедуры.

Ответ:

Основной документ — по переводу — ЖК РФ (он определяет необходимые документы), а определение форм заявлений — вопрос местного законодательства. Органы местного самоуправления и занимаются процессом перевода, но конечная регистрация прав на нежилое помещение — приоритет Росреестра.

Каких-то отдельных документов в сфере нормативно-технического регулирования конкретно для переводимых квартир нет, квартира — часть жилого дома (даже после перевода), т.е. действуют общие требования к жилым домами.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Для перевода необходимы следующие документы:

  • заявление о переводе помещения;
  • правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  • план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
  • поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
  • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Согласно пункту 4.10 СП 54.13330.2011 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003:

В подвальном, цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах в третьем этаже) допускается размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением объектов, оказывающих вредное воздействие на человека.

Не допускается размещать:

  • специализированные магазины москательно-химических и других товаров, эксплуатация которых может вести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки; помещения, в том числе магазины с хранением в них сжиженных газов, легковоспламеняющихся и горючих жидкостей, взрывчатых веществ, способных взрываться и гореть при взаимодействии с водой, кислородом воздуха или друг с другом, товаров в аэрозольной упаковке, пиротехнических изделий;
  • магазины по продаже синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел;
  • специализированные рыбные магазины; склады любого назначения, в том числе оптовой (или мелкооптовой) торговли, кроме складских помещений, входящих в состав общественных учреждений, имеющих эвакуационные выходы, изолированные от эвакуационных путей жилой части здания (правило не распространяется на встроенные автостоянки);
  • все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 ч; предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и мастерских по ремонту часов общей площадью до 300 м);
  • бани;
  • предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 м все предприятия, функционирующие с музыкальным сопровождением, в том числе дискотеки, танцевальные студии, театры, а также казино;
  • прачечные и химчистки (кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг в смену);
  • автоматические телефонные станции общей площадью более 100 м; общественные туалеты, учреждения и магазины ритуальных услуг; встроенные и пристроенные трансформаторные подстанции;
  • производственные помещения (кроме помещений категорий В и Д для труда инвалидов и людей старшего возраста, в их числе: пунктов выдачи работы на дом, мастерских для сборочных и декоративных работ);
  • зуботехнические лаборатории, клинико-диагностические и бактериологические лаборатории; диспансеры всех типов; дневные стационары диспансеров и стационары частных клиник: травмопункты, подстанции скорой и неотложной медицинской помощи; дерматовенерологические, психиатрические, инфекционные и фтизиатрические кабинеты врачебного приема; отделения (кабинеты) магнитно-резонансной томографии;
  • рентгеновские кабинеты, а также помещения с лечебной или диагностической аппаратурой и установками, являющимися источниками ионизирующего излучения, превышающего допустимый уровень, установленный санитарно-эпидемиологическими правилами, ветеринарные клиники и кабинеты;

Магазины по продаже синтетических ковровых изделий допускается пристраивать к глухим участкам стен жилых зданий с пределом огнестойкости REI 150.

Не допускается розничная продажа алкогольной продукции: в детских, образовательных, медицинских организациях, на объектах спорта, на прилегающих к ним территориях.

Дополнительные ограничения могут быть установлены на местном уровне.

Например, в Москве запрещается розничная продажа алкогольной продукции на расстоянии до 100 метров от детских, образовательных организаций, студенческих общежитий, библиотек, осуществляющих образовательный процесс, оптовых и розничных рынков.

Запрет, установленный настоящим пунктом, не распространяется на розничную продажу алкогольной продукции, осуществляемую организациями при оказании услуг общественного питания (кроме кафе-молочных, детских, диетических столовых), на расстоянии от 25 метров.

Запрещается розничная продажа алкогольной продукции на расстоянии до 25 метров от медицинских организаций, вокзалов, аэропортов, станций метрополитена, железнодорожных платформ, объектов военного назначения, объектов спорта.

Расстояния, установленные пунктами 2 и 3, определяются от входных дверей для посетителей предприятий розничной торговли или общественного питания, осуществляющих розничную продажу алкогольной продукции, до входных дверей для посетителей предприятий, перечисленных выше.

Расстояние измеряется по тротуарам или пешеходным дорожкам (при их отсутствии — по обочинам, велосипедным дорожкам, краям проезжих частей), аллеям, пешеходным переходам (подземным и надземным).

В случае если детские, медицинские, образовательные организации, студенческие общежития, библиотеки, осуществляющие образовательный процесс, оптовые и розничные рынки, вокзалы, аэропорты, станции метрополитена, железнодорожные платформы, объекты военного назначения, объекты спорта включают в себя также огороженный земельный участок, расстояния, установленные пунктами 2 и 3, определяются от входных дверей для посетителей предприятий, осуществляющих розничную продажу алкогольной продукции, до ближайшего входа для посетителей на территорию огороженного земельного участка.

Расстояние до станции метрополитена определяется от входных дверей для посетителей предприятий розничной торговли или общественного питания до дверей станции метрополитена.

На федеральном уровне запрещается розничная торговля табачной продукцией в следующих местах:

  • на территориях и в помещениях, предназначенных для оказания образовательных услуг, услуг учреждениями культуры, учреждениями органов по делам молодежи, услуг в области физической культуры и спорта, медицинских, реабилитационных и санаторно-курортных услуг, на всех видах общественного транспорта (транспорта общего пользования) городского и пригородного сообщения (в том числе на судах при перевозках пассажиров по внутригородским и пригородным маршрутам), в помещениях, занятых органами государственной власти, органами местного самоуправления;
  • на расстоянии менее чем сто метров по прямой линии без учета искусственных и естественных преград от ближайшей точки, граничащей с территорией, предназначенной для оказания образовательных услуг;
  • на территориях и в помещениях (за исключением магазинов беспошлинной торговли) железнодорожных вокзалов, автовокзалов, аэропортов, морских портов, речных портов, на станциях метрополитенов, предназначенных для оказания услуг по перевозкам пассажиров, в помещениях, предназначенных для предоставления жилищных услуг, гостиничных услуг, услуг по временному размещению и (или) обеспечению временного проживания, бытовых услуг;

В целом сроки перевода не регламентируются, т.к. многое зависит от вас (как быстро разработаете проект, пройдете согласование).

Однако само решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято не позднее чем через сорок пять дней со дня представления необходимых документов.

Отдельно процедуры для крылец и т.д. нет, однако при проведении любых работ нужно помнить, что работы по реконструкции имеют принципиально другое регулирование, установленное в законодательстве о градостроительной деятельности, требуют получения разрешения на строительство.

Обоснование:

Указанные выше нормы (в части порядка перевода) установлены ст.ст.22-24 ЖК РФ.

Ограничения в части размещения ряда предприятий — в п.4.10 СП 54.13330.2011.

Ограничения по торговле алкоголем на федеральном уровне — см. ч.2 ст.16 Федерального закона от 22.11.95 N 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции», п.п.2-6 постановления Правительства Москвы от 28.12.2005 N 1069-ПП «О мерах по выполнению нормативных правовых актов Российской Федерации в области государственного регулирования оборота алкогольной продукции».

Ограничения по торговле табаком установлены в ч.7 ст.19 Федерального закона от 23.02.2013 N 15-ФЗ «Об охране здоровья граждан от воздействия окружающего табачного дыма и последствий потребления табака».

Срок принятия решения о переводе установлен ч.4 ст.23 ЖК РФ, но он исчисляется с момента предоставления документов, а сколько вы их будете делать — закон не регламентирует.

Квартира, исходя из ч.3 ст.16 ЖК РФ, п.п.6, 14 ст.2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», это — часть здания, которое в целом должно соответствовать требованиям ТР.

При проведении любых работ нужно помнить об определении термина «реконструкция объекта капстроительсва» (п.14 ст.1 ГрК РФ). В силу ч.2 ст.51 ГрК РФ для таких работ нужно разрешение на строительство.

Чеготова Е.В., эксперт ЛПП — начальник контрольного сектора отдела контроля и выдачи разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области

Линия профессиональной поддержки пользователей систем "Кодекс"/"Техэксперт"

перевод жилого помещения в нежилое